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¿Cómo realizar el mantenimiento del aire acondicionado cumpliendo con la legislación?

Publicado el 14/03/2022

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mantenimiento aire acondicionado

Una pregunta recurrente entre nuestros clientes es cómo realizar el mantenimiento del aire acondicionado cumpliendo con la legislación. En este artículo resumimos todo lo que debes saber para realizar el mantenimiento de los equipos de aire acondicionado y así optimizar su rendimiento durante su tiempo de vida útil.

Realizar un mantenimiento del aire acondicionado durante toda la vida útil de los equipos es imprescindible tanto para evitar averías como para mantener su rendimiento energético durante el tiempo que estén en funcionamiento. El mantenimiento del aire acondicionado es por tanto algo importante para garantizar unas condiciones óptimas del equipo y reducir gastos energéticos, pero además es obligatorio según la normativa legal en la materia que obliga a llevar a cabo ciertas tareas de mantenimiento.

Pero ¿tienes claro cuáles son las tareas de mantenimiento de aire acondicionado que debes realizar en tus equipos?; ¿sabes con qué frecuencia debes realizar estas operaciones y quién puede llevarlas a cabo?; ¿sabes si es obligatorio contratar a una empresa habilitada para ello?.

Para aclarar esta y otras muchas dudas que surgen respecto al mantenimiento del aire acondicionado en este post damos respuesta a todas estas cuestiones.

Fundamentalmente para el mantenimiento del aire acondicionado debemos tener en cuenta dos normas clave:

  • Reglamento de Instalaciones Térmicas en Edificios (denominado RITE y aprobado por RD 1027/2007) que recoge las operaciones de mantenimiento de aire acondicionado y otras instalaciones térmicas
  • Reglamento 517/2014 de 16 de abril de 2014, sobre los gases fluorados de efecto invernadero y por el que se deroga el Reglamento (CE) nº 842/2006, que regula los controles de fugas de gases fluorados de los equipos de aire acondicionado y otros equipos

A continuación, te contamos cuáles son las claves del mantenimiento de los equipos de aire acondicionado para cumplir con esta legislación.

¿Es obligatorio realizar el mantenimiento del aire acondicionado?

Sí, el mantenimiento de aire acondicionado se debe realizar conforme al RD 1027/2007, siempre que los equipos estén destinados a atender la demanda de bienestar e higiene de personas. En el caso de que los equipos sean destinados a climatización o frío industrial no se rigen por esta normativa, sino por el Reglamento de Instalaciones Frigoríficas (RD 552/2019)

En concreto para el mantenimiento de aire acondicionado se debe atender a lo que se establece en el capítulo VI y en la Instrucción técnica IT 3 de dicho Real Decreto, donde se recogen todas las exigencias de mantenimiento de los equipos de aire acondicionado para garantizar que su funcionamiento esté optimizado durante su vida útil.

Condiciones para el uso y mantenimiento del aire acondicionado

Según esta normativa, el titular o usuario de las instalaciones es el responsable del equipo de aire acondicionado en lo que se refiere a su uso y mantenimiento. No obstante, es obligatorio poner en conocimiento del responsable de mantenimiento cualquier anomalía que se produzca en los equipos.

El titular de la instalación deberá responsabilizarse por tanto de las siguientes tareas::

a) El mantenimiento de la instalación de aire acondicionado que será realizado por una empresa mantenedora habilitada.

b) Las inspecciones obligatorias que deberán realizarse en los equipos de aire acondicionado

c) Toda la documentación relacionada con el mantenimiento, reparación, reforma o inspecciones realizadas en los equipos de aire acondicionado

Condiciones generales para el mantenimiento de aire acondicionado

El mantenimiento de aire acondicionado se realizará cumpliendo con unos requerimientos generales que se describen a continuación:

  • El mantenimiento de aire acondicionado, aunque sea responsabilidad del titular deberá ser llevado a cabo por una empresa mantenedora habilitada, cumpliendo en todo caso con los establecido en la IT 3.3 del RD 1027/2007
  • Se dispondrá de un Manual de Uso y Mantenimiento de la instalación (cuya copia deberá ser entregada a la empresa mantenedora)
  • La empresa mantenedora deberá realizar el mantenimiento del aire acondicionado siguiendo las instrucciones que figuran en dicho Manual de uso y mantenimiento y además con los requerimientos que se recogen en dicha IT 3.3
  • Se dispondrá de un programa de gestión energética
  • Se deberá disponer de instrucciones de seguridad, instrucciones de manejo y maniobra y un programa de funcionamiento.

Además, en función de la potencia de las instalaciones de aire acondicionado se deberán cumplir las siguientes condiciones concretas relativas al mantenimiento:

  • En el caso de instalaciones con potencia térmica nominal total instalada en generación de calor o frío igual o superior a 5 kW e inferior o igual a 70 kW: el mantenimiento del aire acondicionado se llevará a cabo siguiendo las instrucciones recogidas en el Manual de uso y mantenimiento por una empresa mantenedora habilitada
  • Si se trata de instalaciones con potencia térmica nominal total instalada en generación de calor o frío mayor que 70 kW: el mantenimiento del aire acondicionado se realizará siguiendo las instrucciones recogidas en el Manual de Uso y Mantenimiento por una empresa mantenedora, y además en este caso se deberá suscribir un contrato de mantenimiento con la empresa mantenedora
  • En el caso de instalaciones cuya potencia térmica nominal total instalada sea mayor que 5.000 kW en calor y/o 1.000 kW en frío: el mantenimiento del aire acondicionado se realizará por una empresa mantenedora con la que se suscribirá un contrato de mantenimiento. Además el mantenimiento de los equipos de aire acondicionado se realizará bajo la dirección de un director de mantenimiento (como técnico titulado competente, que podrá pertenecer a la propiedad o a la empresa mantenedora)

¿Puede el titular realizar el mantenimiento del aire acondicionado por sus propios medios?

El titular de la instalación podrá realizar el mantenimiento de aire acondicionado con personal propio siempre y cuando se presente ante el órgano competente de la comunidad autónoma una declaración responsable de cumplimiento de los requisitos exigidos para el ejercicio de la actividad de mantenimiento (art. 37)

Registro documental del mantenimiento de aire acondicionado.

Se dispondrá de un registro en el que se recojan las operaciones de mantenimiento del aire acondicionado y las reparaciones que se produzcan y que deberá conservarse durante un periodo de al menos 5 años.

Las anotaciones en dicho registro serán llevadas a cabo por la empresa mantenedora.

Si se dispusiera de equipos de aire acondicionado de potencia superior a 70 kw se suscribirá anualmente el certificado de mantenimiento por parte de la empresa mantenedora y el director de mantenimiento, cuando sea obligatorio la existencia de éste.

La validez del certificado de mantenimiento de aire acondicionado expedido será como máximo de un año.

Se dispondrá además de instrucciones de seguridad, instrucciones de manejo y maniobra e instrucciones de funcionamiento

Programa de mantenimiento preventivo de aire acondicionado

Las instalaciones de aire acondicionado se mantendrán de acuerdo con las operaciones y periodicidades contenidas en el programa de mantenimiento preventivo establecido en el «Manual de uso y mantenimiento» cuando este exista.

Las periodicidades serán al menos las indicadas a continuación según el uso del edificio y la potencia nominal:

Equipos y potencias útiles nominales (Pn)Usos
ViviendasRestantes usos
Aire acondicionado Pn ≤ 12 kW.4 años.2 años.
Aire acondicionado 12 kW < Pn ≤ 70 kW.2 años.Anual.
Instalaciones de potencia superior a 70 kW.Mensual.Mensual.

 

Instalaciones de aire acondicionado de potencia útil nominal menor o igual a 70 kw

  • En el caso de que no exista manual de uso y mantenimiento los equipos de aire acondicionado se mantendrán de acuerdo con el criterio profesional de la empresa mantenedora.
  • En todos los casos se tendrán en cuenta las especificaciones de los fabricantes de los equipos.

A título orientativo se indican a continuación las operaciones de mantenimiento preventivo del aire acondicionado (instalaciones de climatización) que se deben realizar teniendo en cuenta que las periodicidades serán las establecidas en la tabla anterior:

Operaciones de mantenimiento preventivo y su periodicidad. Instalación de climatización:

1. Limpieza de los evaporadores. Limpieza de los condensadores.

2. Drenaje, limpieza y tratamiento del circuito de torres de refrigeración.

3. Comprobación de la estanquidad y niveles de refrigerante y aceite en equipos frigoríficos.

4. Revisión y limpieza de filtros de aire.

5. Revisión de aparatos de humectación y enfriamiento evaporativo.

6. Revisión y limpieza de aparatos de recuperación de calor.

7. Revisión de unidades terminales agua-aire.

8. Revisión de unidades terminales de distribución de aire.

9. Revisión y limpieza de unidades de impulsión y retorno de aire.

10. Revisión de equipos autónomos.

Instalaciones de aire acondicionado de potencia útil nominal mayor de 70 kw

Para instalaciones de potencia útil nominal mayor de 70 kW cuando no exista «Manual de uso y mantenimiento» la empresa mantenedora contratada elaborará un Manual de uso y mantenimiento que entregará al titular de la instalación. Las operaciones de mantenimiento de los equipos de aire acondicionado a realizar serán las que se indican en la tabla 3.3 siguiente (las que correspondan con equipos de aire acondicionado).

Tabla 3.3:

  1. Limpieza de los evaporadores: t.
  2. Limpieza de los condensadores: t.
  3. Drenaje, limpieza y tratamiento del circuito de torres de refrigeración: 2 t.
  4. Comprobación de la estanquidad y niveles de refrigerante y aceite en equipos frigoríficos: m.
  5. Comprobación y limpieza, si procede, de circuito de humos de calderas: 2 t.
  6. Comprobación y limpieza, si procede, de conductos de humos y chimenea: 2 t.
  7. Limpieza del quemador de la caldera: m.
  8. Revisión del vaso de expansión: m.
  9. Revisión de los sistemas de tratamiento de agua: m.
  10. Comprobación de material refractario: 2 t.
  11. Comprobación de estanquidad de cierre entre quemador y caldera: m.
  12. Revisión general de calderas de gas: t.
  13. Revisión general de calderas de gasóleo: t.
  14. Comprobación de niveles de agua en circuitos: m.
  15. Comprobación de estanquidad de circuitos de tuberías: t.
  16. Comprobación de estanquidad de válvulas de interceptación: 2 t.
  17. Comprobación de tarado de elementos de seguridad: m.
  18. Revisión y limpieza de filtros de agua: 2 t.
  19. Revisión y limpieza de filtros de aire: m.
  20. Revisión de baterías de intercambio térmico: t.
  21. Revisión de aparatos de humectación y enfriamiento evaporativo: m.
  22. Revisión y limpieza de aparatos de recuperación de calor: 2 t.
  23. Revisión de unidades terminales agua-aire: 2 t.
  24. Revisión de unidades terminales de distribución de aire: 2 t.
  25. Revisión y limpieza de unidades de impulsión y retorno de aire: t.
  26. Revisión de equipos autónomos: 2 t.
  27. Revisión de bombas y ventiladores: m.
  28. Revisión del sistema de preparación de agua caliente sanitaria: m.
  29. Revisión del estado del aislamiento térmico, especialmente en las instalaciones ubicadas a la intemperie: t.
  30. Revisión del sistema de control automático: 2 t.
  31. Comprobación del estado de almacenamiento del biocombustible sólido: S*.
  32. Apertura y cierre del contenedor plegable en instalaciones de biocombustible sólido: 2 t.
  33. Limpieza y retirada de cenizas en instalaciones de biocombustible sólido: m.
  34. Control visual de la caldera de biomasa: S*.
  35. Comprobación y limpieza, si procede, de circuito de humos de calderas y conductos de humos y chimeneas en calderas de biomasa: m.
  36. Revisión de los elementos de seguridad en instalaciones de biomasa: m.
  37. Revisión de la red de conductos según criterio de la norma UNE 100012: t.
  38. Revisión de la calidad ambiental según criterios de la norma UNE 171330: t.
  39. Revisión del estado de los captadores solares (limpieza, estado de cristales, juntas, absorbedor, carcasa y conexiones) y estructura y apoyos: 2 t y S*
  40. Adopción de medidas contra sobrecalentamiento (tapado, vaciado de captadores, etc.): 2 t
  41. Purgado del campo de captación: 2 t
  42. Verificación del estado de la mezcla anticongelante (PH, grado de protección antihelada, etc.). y actuación del sistema de llenado: t.
  43. Revisión del estado del sistema de intercambio (limpieza, etc.): t.

S: Una vez cada semana.

S*: Estas operaciones podrán realizarse por el propio usuario, con el asesoramiento previo del mantenedor.

m: Una vez al mes; la primera al inicio de la temporada.

t: Una vez por temporada (año).

2 t: Dos veces por temporada (año); una al inicio de la misma y otra a la mitad del período de uso, siempre que haya una diferencia mínima de dos meses entre ambas.

Programa de gestión energética de equipos de aire acondicionado

La empresa mantenedora deberá realizar una evaluación del rendimiento de los equipos generadores de frío (entre los que se encuentran equipos de aire acondicionado) en función de su potencia térmica nominal, según se indica en la siguiente tabla:

Medidas de generadores de fríoPeriodicidad
70kW < P≤1.000kWP>1.000kW
1. Temperatura del fluido exterior en entrada y salida del evaporador.3 mm
2. Temperatura del fluido exterior en entrada y salida del condensador.3 mm
3. Pérdida de presión en el evaporador en plantas enfriadas por agua.3 mm
4. Pérdida de presión en el condensador en plantas enfriadas por agua.3 mm
5. Temperatura y presión de evaporación.3 mm
6. Temperatura y presión de condensación.3 mm
7. Potencia eléctrica absorbida.3 mm
8. Potencia térmica instantánea del generador, como porcentaje de la carga máxima.3 mm
9. EER instantáneo.3 mm
10. Caudal de agua en el evaporador.3 mm
11. Caudal de agua en el condensador.3 mm

m: Una vez al mes; la primera al inicio de la temporada;

3 m: Cada tres meses; la primera al inicio de la temporada.

 

Inspecciones periódicas de eficiencia energética del aire acondicionado

Dentro de nuestro plan de mantenimento periódico de los equipos de aire acondicionado debemos considerar también las inspecciones de eficiencia energética obligatorias.  Los sistemas de aire acondicionado y las instalaciones combinadas de aire acondicionado y ventilación que cuenten con generadores de frío de potencia útil nominal instalada mayor que 70 kW serán sometidos a inspecciones de eficiencia energética periódicas, cada 4 años. Nota: La evaluación de la potencia se realizará teniendo en consideración la suma de las potencias de generación de aire acondicionado.

El objetivo de estas inspecciones es comprobar que se cumplen las condiciones de eficiencia energética en los equipos de aire acondicionado y serán realizadas por entidades acreditados por el Órgano competente de la Comunidad Autónoma.

La inspección incluirá una evaluación del rendimiento y del dimensionado del generador de frío en comparación con los requisitos de refrigeración del edificio y deberán realizarse conforme a la norma UNE EN 16798-17

La inspección de eficiencia energética comprenderá:

a) Análisis y evaluación del rendimiento y dimensionado del generador de frío

b) Bombas de circulación.

c) Sistema de distribución, incluyendo su aislamiento.

d) Emisores.

e) Sistema de regulación y control.

f) Ventiladores.

g) Sistemas de distribución de aire.

h) Instalación de energía renovable, sistemas de aprovechamiento de energía residual o cogeneración caso de existir, que comprenderá la evaluación de la contribución de las mismas al sistema de refrigeración.

i) Para instalación de potencia útil nominal superior a 70 kW, verificación de los resultados del programa de gestión energética para verificar su realización y la evolución de los resultados.

j) Verificación y contraste de la información puesta a disposición del público sobre consumo y sobre temperatura y humedad.

Como resultado de la inspección de eficiencia energética de los equipos de aire acondicionado se emitirá un informe de inspección con las recomendaciones de mejora de la eficiencia de los equipos, que será entregado al propietario de los mismos.

 

Inspección de la instalación térmica completa

El plan de mantenimiento de equipos de aire acondicionado de más de 15 años de antigüedad y con potencia térmica nominal instalada mayor de 70 kW deberá incluir también la realización de una inspección de eficiencia energética de toda la instalación. En estas inspecciones completas se deberán comprobar los siguientes puntos:

  1. Inspección de todo el sistema relacionado con la exigencia de eficiencia energética
  2. Inspección del registro oficial de las operaciones de mantenimiento de los equipos de aire acondicionado y comprobación del cumplimiento y la adecuación del «Manual de Uso y Mantenimiento»
  3. Elaboración de un dictamen con el fin de proponer mejoras de los equipos para optimizar su eficiencia energética y contemplar la incorporación de energía renovable.

La inspección completa se realizará cada 15 años.

Control de fugas de refrigerante en equipos de aire acondicionado

Además del mantenimiento de aire acondicionado conforme al RITE es necesario comprobar que no se produzcan fugas de los gases refrigerantes que contienen estos equipos, según se indica en el Reglamento 517/2014 de 16 de abril de 2014, sobre los gases fluorados de efecto invernadero y por el que se deroga el Reglamento (CE) nº 842/2006

Se deberán realizar los controles de fugas en aquellos aparatos de aire acondicionado que contengan gases fluorados de efecto invernadero en cantidades equivalentes a 5 toneladas de CO2 o más no incluidos en espumas, y estas operaciones deberán ser consideradas dentro del plan de mantenimento general de estos equipos.

No se deberán someter a estos controles los aparatos que estén sellados herméticamente y que además contengan gases fluorados de efecto invernadero en cantidades inferiores a 10 toneladas equivalentes de CO2, siempre y cuando estén etiquetados indicando que están sellados herméticamente.

La frecuencia con la que se llevarán a cabo estos controles de fugas será la siguiente:

  • Los aparatos con gases fluorados de efecto invernadero en cantidades de 5 toneladas equivalentes de CO2 o más, pero menor de 50 toneladas equivalentes de CO2: cada doce meses. Si disponen de un sistema de detección de fugas la frecuencia será cada 24 meses
  • En el caso de equipos con gases fluorados de efecto invernadero en cantidades de 50 toneladas equivalentes de CO2 o más, pero menor de 500 toneladas equivalentes de CO2: cada seis meses. Si disponen de un sistema de detección de fugas, será cada 12 meses
  • Los aparatos que contengan gases fluorados de efecto invernadero en cantidades de 500 toneladas equivalentes de CO2 o más: se realizarán cada tres meses. Si disponen de sistema de detección de fugas la frecuencia será cada seis meses

Se deberá disponer y mantener actualizado un registro con estos equipos, en el que constarán los siguientes datos:

  • la cantidad y el tipo de los gases fluorados de efecto invernadero instalados
  • las cantidades de gases fluorados de efecto invernadero que se hayan añadido durante la instalación, el mantenimiento o la revisión o que se deban a fugas
  • si las cantidades de gases fluorados de efecto invernadero instalados han sido recicladas o regeneradas, incluyendo el nombre y la dirección del centro de reciclado o regeneración y, en su caso, el número de certificado
  • la cantidad de gases fluorados de efecto invernadero recuperados
  • la identidad de la empresa que haya instalado, revisado, efectuado el mantenimiento y, en su caso, las reparaciones o el desmontaje de los aparatos, incluyendo en su caso el número de su certificado
  • las fechas y resultados de los controles de fugas
  • si los aparatos se han desmontado, las medidas tomadas para recuperar y eliminar los gases fluorados de efecto invernadero.
  • Las Toneladas equivalentes de CO2 es la cantidad de gases de efecto invernadero, expresada como el resultado del producto del peso de los gases de efecto invernadero en toneladas métricas por su potencial de calentamiento atmosférico (PCA). Puedes utilizar nuestra calculadora de tn CO2 equivalente para hacer los cálculos

El control de fugas deberá ser realizado por personal que disponga del certificado correspondiente de manipulación de gases fluorados.

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